房地产转型路上潘石屹的反悔与坚守 曝潘石屹变卦房子不卖了(4)

　　在转型主张下，过去出售个别项目的举动，让潘石屹更像是一个机会主义者，他秉承低买高卖的原则。但归根结底，SOHO中国坚守自持型物业的主方向并未改变。“君子固穷，小人穷斯滥矣。”潘石屹说。

　　在宣布转型的第四年，SOHO中国终于迎来了业绩拐点。

　　年报显示，2016年，SOHO中国主营收入结束三年下滑期，同比上升58%到15.77亿元，净利润同样止跌反弹，大幅提升69.3%到9.1亿元。毛利润约12.42亿元，同比上升69%。

　　相比销售型物业，自持型物业成本较低，由售转租后，SOHO中国销售费用一路削减，且租金收入毛利率较物业销售收入高。这进一步推涨SOHO中国毛利率至79%，比2015年上升5个百分点。

　　潘石屹的写字楼生意主要瞄准北京、上海的优质地段，这样的聚焦式发展让SOHO中国免于2016年中国整体写字楼市场的需求走低，将物业整体出租率推涨至96%。而由于大部分楼宇目前均在第一轮租期内，这意味着，一两年之后，SOHO中国将可以享受平均15%-25%的租金涨幅红利。

　　北京与上海写字楼的租金红利为潘石屹坚守转型增加了底气。根据戴德梁行写字楼市场研报，截至2016年四季度，北京甲级写字楼市场净租金达每月每平方米387.2元，其中，五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金高达每月每平方米409.5元。上海核心商圈甲级写字楼总体租金也达每月每平方米316.5元。

　　在出租生意中，SOHO 3Q是2015年SOHO中国推出的新产品，主打共享办公空间。到2016年底，SOHO 3Q平均出租率达85%。租户群涉及互联网和高科技公司，比如Airbnb、新浪、小红书、首汽集团等。

　　租户的持续型需求催生了联合办公产业。根据仲量联行研究报告，在全球范围内，联合办公空间内的租户数量正在快速增长，预计到2020年将达到380万。2015年以后，中国联合办公空间规模也开始加速增长。